Imaginemos que un hotel ubicado en la Ribera del Duero recibe a un grupo de viajeros procedentes del Priorato. Obsequiosamente les dispensa un buen trato, les ofrece sus mejores habitaciones y, para cenar, les agasaja con una botella de 7 Lunas, que es mi vino de diario favorito de las bodegas Campos Góticos. Hasta aquí, nada de extraordinario.

Imaginemos entonces que un hotel ubicado en el Priorato, con algunas de sus habitaciones vacías, pone el grito en el cielo por el hecho de que estas buenas gentes priorales se hayan ido de excursión por tierras castellanas en lugar de hospedarse cerca de casa. Y no contento su gerente o propietario con ello presenta una reclamación ante la autoridad competente para obligar a introducir en las adjudicaciones y concursos de instituciones y organismos autonómicos y locales un “criterio corrector que prime a las empresas turísticas y agencias de la zona”.

¿Insólito? Qué va… Acaba de suceder y tiene todas las connotaciones de ese nacionalismo cerval que persigue a los ineptos para competir en los mercados globales. En un hervor patriótico de vieja hidalguía castellana, la presidenta de la Asociación de Agencias de Viajes Españolas AEDAVE en Castilla y León se ha quejado de que la Consejería de Cultura y Turismo haya contratado para un evento a una agencia no radicada en esta región. Mari Cruz Pérez Valdivieso, muy chovinista ella, exige que las empresas regionales puedan licitar con ventaja en los concursos oficiales, a pesar de que las leyes estén hechas para todos igual, como si la cosa no fuera con ella.

La broma trasciende lo cateto y se significa especialmente en un territorio supuestamente agraviado por los desplantes nacionalistas de esta España nuestra tan sufrida para algunos como sobrada para otros. Los hoteles castellanos y leoneses, más que ninguno otro, deberían responder con una llamada a la globalización e instar a la Administración autonómica a hacer oídos sordos ante la boutade de AEDAVE, no fuera a ser que los tarraconenses acordaran con la señora Pérez Valdivieso una “prima” por quedarse en casa y dejar a los hoteles de Castilla y León únicamente para los viajeros castellanos y leoneses. Otras campañas de estigmatización nacionalista ya hemos visto en tiempos no tan lejanos.

¿Qué tendrá la globalización para algunos que los incita a salir a la calle con boina?

Fernando Gallardo

Hoy, desde el Lejano Oriente, no me puedo sustraer a una noticia que gracias al milagro Internet he leído en el diario español Expansión. Cunde la alarma en el sector hotelero internacional porque las ventas del pasado trimestre se han desplomado de manera escandalosa. Las grandes cadenas son las que máas lo notan, y el turismo vacacional sobre el urbano.

Para quien ya ha cruzado el desierto de varias crisis económicas todo suena ya a un déjà vu. Desde que la Humanidad abandonó la cueva y se puso a sembrar ha habido momentos críticos que harían sonrojar a los agoreros de hoy. De modo que algunos ya estamos curados. ¿Es, pues, diferente este bajón económico de los anteriores? El tiempo lo dirá.

Un análisis de las anteriores crisis nos enseña que la forma más rápida de remontar la corriente es mediante el esfuerzo y la imaginación. Si alguien tiene otra propuesta más iluminada, que lo diga. Esfuerzo e imaginación son las claves que sustancian los debates de este Foro de la Ruina, de modo que si tú, lector y partícipe, te quedas seco sin saber qué escribir aquí -siempre que seas un lector asiduo, claro está- es que estás en crisis. Y, a partir de ahora, sólo irás a peor. Si piensas que tienes la pócima mágica y no se la quieres revelar a nadie para beneficiarte tú de ella, esta crisis te matará.

A mí no me cabe ya la menor duda de que la situación económica actual se saldará con innumerables víctimas hoteleras. Como tampoco que la tabla de salvación será la reflexión sobre los hoteles que tenemos y cómo, mediante estrategias comunes, el océano rojo de la competencia sin sentido se tornará un océano azul de competidores basados en la diferenciación personal y no en la apropiación a cuchillazos de la clientela ajena.

Lo he subrayado varias veces: no compitas por ser mejor, compite por ser diferente.

Fernando Gallardo, con la postdata de lo publicado hoy en Expansión:

El fuerte recorte de gastos de las empresas hunde el sector hotelero

Publicado el 11-11-2008 , por Y. Blanco

El fuerte recorte de gastos acometido por las empresas para intentar contener la caída de sus resultados amenaza con paralizar un sector hotelero debilitado tras una floja temporada de verano. Las cadenas que operan en el segmento urbano y vacacional han visto cómo se esfuma la posibilidad de que el frenazo registrado en el turismo de ocio se compensara con el de negocios, mientras que las puramente urbanas ha girado hacia una política conservadora y han congelado sus movimientos en el tablero.

La última muestra de que el sector hotelero no es inmune a la crisis económica han sido los resultados de Sol Meliá, primera cadena española por habitaciones, al cierre del tercer trimestre. La compañía controlada por la familia Escarrer ganó, hasta septiembre, un 41,7% menos (de 137,1 millones pasó a 80 millones) frente al mismo periodo de 2007. 

Retroceso 
Los ingresos cayeron un 3%, hasta 991,7 millones de euros, mientras que el ebitda (resultado bruto de explotación) decreció un 18,6%, hasta 220,8 millones, frente a los 271,4 de septiembre de 2007. 

Sol Meliá alega que el retroceso, que se mantiene en línea respecto al segundo semestre del año, en el que beneficio neto cayó un 41,1%, se debe a factores como la caída de las reservas del mercado británico y el español durante el verano o la ausencia de plusvalías por la venta de activos debido a la restricciones de acceso a la financiación. 

Las buenas noticias llegaron del parqué, donde Sol Meliá logró colarse en el top ten de empresas más alcistas, al incrementar el valor de sus títulos un 1,05%, hasta 3,85 euros, debido a que sus resultados superaron ligeramente las previsiones de los analistas. No obstante, el valor de sus títulos ha caído un 63,05% en lo que va de año, por encima del índice (con un 41,36%) y a la par que su rival, la también cotizada, NH Hoteles, que cerró el tercer trimestre con una caída del beneficio del 63,1% y cuya cotización ha retrocedido un 56,97% en 2008, hasta 5,25 euros. 

En adelante, se impone la mesura. NH ya ha cerrado el grifo a la inversión y Sol Meliá admite el impacto en sus cuentas de la disminución de los viajes de negocios, que prevé continúe en 2009. En Latinoamérica, “la ralentización de la demanda de los mercados de EEUU y México, y las reservas de última hora podrían afectar a la rentabilidad de la gestión en la región”. 

La firma mantiene el recorte a la inversión que había previsto para este año de 300 millones a 200 millones, la rebaja a 100 millones para 2009 y previene de que, “para 2010, todo dependerá de lo que suceda el año próximo”. 

Reforma aplazada 
La preocupación cunde en todo el sector y ayer, durante la presentación de la Semana Mundial de la Iniciativa Emprendedora, organizada por el IESE, Ernst & Young y Junior Achievement, el presidente de AC Hotels, Antonio Catalán, desveló que “hemos sufrido bajadas del 10% en septiembre, octubre y noviembre” y añadió que “se acabó la fiesta en España”. Mientras, el Grupo Barceló advierte que “2009 es una incógnita” y que no está teniendo problemas para conseguir financiación, “aunque más cara”. 

En el plano internacional, InterContinental, la mayor hotelera del mundo por número de habitaciones, ha dado la voz de alarma. La cadena británica aumentó su beneficio un 14%, hasta 150 millones de dólares (117 millones de euros), pero constató “un importante deterioro en octubre” y prevé “un difícil 2009”, informa hoy Financial Times. Por su parte, Orient Express ha aplazado el cierre por reformas que había previsto para el hotel Ritz de Madrid a finales de año, debido “al panorama económico actual”. 

Pablo Álvarez de Linera, socio del despacho Garrigues, ha publicado un documento muy interesante para nuestros propósitos sobre la fiscalidad internacional de la inversiones inmobiliarias en Chile. Aunque pueda resultar en asaz técnico para quien no esté acotumbrado a la jerga fiscal, lo aquí publicado analiza las ventajas que tiene el país andino de cara a la inversión inmobiliaria que el proyecto de nuestro Hotel de los Sentidos va a suponer a sus partícipes.

Dice así quien lo firma:

«El país se apoya en un sistema jurídico-privado calcado al español, en el que destacan, entre otras, dos procedimientos o coberturas legales bastante interesantes desde el punto de vista del inversor inmobiliario:

a).- La obligación de avalar, por entidad bancaria o compañía de seguros de reconocida solvencia, todas las cantidades entregadas a cuenta de la futura compraventa.

b).- Una avanzada y desarrollada regulación de la relación arrendaticia que protege al arrendador, de una manera bastante efectiva, frente a los posibles impagos del arrendatario. Dicha regulación consiste en la posibilidad de poder notificar en el mismo domicilio objeto del arriendo, sin necesidad de tener que notificar personalmente al arrendatario, caso de no poder localizarlo en un primer intento. Esto agiliza considerablemente el proceso de desahucio, evitando así dilaciones procesales fraudulentas por parte de cualquier arrendatario moroso.

Un residente fiscal en España que realiza una inversión inmobiliaria en Chile está sometido, desde un punto de vista tributario, a un régimen impositivo internacional marcado por las legislaciones chilena y española, conciliadas a través del Convenio para evitar la Doble Imposición entre ambos Estados, en vigor desde 2004.
El Convenio para evitar la Doble Imposición se refiere a los bienes inmuebles en los artículos 6 y 13, estableciendo como criterio que las rentas obtenidas por la explotación y la ganancia de capital obtenida en la enajenación de bienes inmuebles situados en Chile podrán someterse a tributación en Chile.

Puesto lo anterior en relación con la obligación personal de un residente fiscal en España de tributar por su renta de fuente mundial, tenemos que una inversión inmobiliaria tendrá efectos impositivos tanto en Chile en primera instancia, como en España en segunda.

En Chile, el régimen impositivo que afecta a determinadas inversiones inmobiliarias es muy atractivo y estimula la actividad en el mercado destinado a la habitación:

– En la medida en que el vendedor no sea una empresa constructora que haya construido en parte o en su totalidad el bien objeto de la compraventa, la operación de compraventa de un inmueble sito en Chile no estaría sujeto a IVA chileno (19%).

– En base a la Ley de Impuesto a la Renta chilena, la plusvalía obtenida en la venta de un bien raíz no se considerará ingreso constitutivo de renta sobre la que aplicar impuesto, siempre que el vendedor no sea una sociedad que tenga contabilizados los inmuebles como activo fijo, no sea habitual en estas operaciones, no se venda a un tercero relacionado (entendiendo relación la existente entre socio y sociedad de la que se es socio) y siempre que entre la compra y la venta transcurra más de un año.

– La rentas obtenidas durante el arrendamiento tienen diferente tratamiento en función del tipo y metraje del bien, destacando el beneficio tributario establecido en el DFL Nº2, que opera para bienes raíces no agrícolas destinados a uso habitacional de menos de 140m2, que exime de tributación las rentas de arrendamiento obtenidas durante la explotación del bien.

Por lo tanto, podemos encontrarnos en la situación de tener una inversión que conforme a la legislación local chilena tribute sólo en base a Impuesto Territorial (entre 1 y 1,2% para bienes raíces no agrícolas) que tendrá que armonizarse con la obligación de tributar en España, por las rentas de fuente mundial, a través del Impuesto de Sociedades y el IRPF en función de qué tipo de persona, física o jurídica, sea la que realice la inversión.

No cabe duda de que será necesario analizar todos los supuestos de hecho para cada una de las inversiones a realizarse de cara a determinar la estructura más eficiente desde un punto de vista operativo y fiscal.

Finalmente, este cuadro sintetiza lo dicho anteriormente.

Bernat Jofre, hotel Son Esteve

Hace unos días he estado en Chicago, la meta de la arquitectura actual. Merece la pena coger el barco de la arquitectura: sale del muelle que está enfrente del edificio de Chicago Herald y recorre el río Chicago, lo que es la Y, comentado por arquitectos jubilados que van describiendo todos los edificios visibles desde el curso fluvial. Es la arquitectura de Chicago desde 1890 hasta ahora, en función del arquitecto que toque, cada cual con su personalísima visión. Este recorrido lo he efectuado media docena de veces. Cuando te toca el admirador de Mies van der Rohe casi todo en Chicago es Bauhaus; y cuando no, dicen que este arquitecto hizo cubos de cristal.

Ahora está terminándose la Trump Tower, que será la más alta de América y que, naturalmente, tendrá un Hotel de los Sentidos (el arquitecto hablador ya lo llama así…). Ignoro cómo será, pero el primer año de funcionamiento está ya reservado.

En la desembocadura del río se encuentran los cimientos de la Calatrava Tower, que será la más alta del mundo. Un huso que da vértigo. Pues bien, el 35% de los apartamentos está ya vendido. Y el ático, que vale 46 millones de dólares, también lo está. Naturalmente, posee también un hotel que el arquitecto hablador calificaba como espectacular.

Todo esto viene a cuento porque la competencia es dura. Vamos a tener que aguzar el ingenio para que nuestro hotel sea único. Y, además, hacerlo por 3% de lo que vale el ático de la Calatrava Tower.

Tras este periodo de reflexión, y de vacaciones, vuelvo al proyecto del Hotel de los Sentidos en Chile. Me consta que lo que se ha escrito sobre todo esto no solamente lo leemos la media docena de personas que estamos interviniendo. Sé positivamente que hay muchos más interesados que lo leen a diario y se encuentra a la espera de un mayor desarrollo. Por ello vuelvo al proyecto.

Necesitamos inversores. Por las noticias que nos da Fernando, el proyecto es realizable por entre 1,5 y 3 millones de euros (una cifra bastante ridícula para lo que se maneja hoy día en España), pero partimos de la base que un proyecto innovador también lo tiene que ser en los costos, y está el ejemplo de La Ruina Habitada con un costo muy bajo para lo que significa. Lo ideal es que cada inversor pueda intervenir con una aportación de entre 100.000 y 200.000 euros.

Las formas jurídicas y de constitución se hablarán una vez formado el grupo inversor. A la espera de conocer la situación del hotel y las oportunidades para construirlo, el proyecto está enfocado a un hotel urbano, más que a una finca en el campo, por todo el tema ese del desarrollo muy incipiente del turismo interior chileno y porque la rentabilidad hoy día estriba en la hotelería urbana. No olvidemos que queremos desarrollar un negocio experimental, pero rentable.

Me gustaría un hotel sin recepción, con habitaciones flexibles, multitud de áreas sensoriales, desde un rocódromo-biblioteca, hasta un botánico-astronómico, pasando por capillas-ateas, taller de esgrima y área de sudokus, taller de arquitectura y de cosmología. Todo esto no es broma: será discutible pero no irrealizable. Los espacios de servicios serán tan visibles como todo lo demás. Las salas de maquinarias serán tan dignas de visitar como cuando te enseñan una central nuclear, y no hay mejor sitio para jugar al ajedrez que un cuarto de calderas. A la vez todo será sencillo de manejo, con el menor mantenimiento posible y ecológicamente sostenible.

Siendo un hotel urbano yo prescindiría de restaurante dentro del hotel. Apoyaría un restaurante exterior que se implicase en el proyecto, pero no sería de la propiedad. En otro apartado puedo explicar las razones y las ventajas e inconvenientes.

Si tendría los desayunos, y esto, junto con la despedida del huésped, sería uno de los apartados más cuidados. Quiero un hotel donde el huésped se sienta desde que hace la reserva, atendido, acompañado, acogido, libre, independiente, tranquilo y único.

Conscientemente he omitido todas las cuestiones constructivas, las formas, y todo lo que tiene que ver con la arquitectura. Para eso está Jesús Castillo y el colectivo de arquitectos de Valparaíso, y por eso no quiero diseñar un tipo de habitación ni de recepción ni de salas ni nada. Esto lo dejo para discusiones posteriores.

Espero que todos los que leéis y estéis interesados en este proyecto empecéis a intervenir… y a decidir invertir.

Paco Sánchez Rico, hotel El Milano Real

Valparaíso es una ciudad extensa. He vuelto de allí abrumado por la tarea. Hay tantas cosas que hacer allí que uno no sabe por dónde empezar. Veamos.

Con buen criterio, los urbanistas y ediles municipales están empeñados en que la hotelería de Valpo cobre vigor en el segmento aquí denominado «hoteles boutique», que es lo que nosotros conocemos, modestia aparte, como «hoteles con encanto». He recibido unas elucubraciones de Bernat Jofre, muy interesado en invertir en Chile, que apuntan a un hotel de 200 habitaciones. Dice nuestro forista:

«Después de pensar un poco, aquí van mis propuestas para una habitación no ya de los sentidos, sino de hotel. Sencillamente eso, de hotel. 25m2, diáfana, sin columnas, gran cama y sillón, zona de aseos sin separación. Es el concepto del todo en uno, de MCitizen, si se quiere. Me disgustan, y mucho, las separaciones en las habitaciones, en los baños, las camas estrechas y, sobre todo, esas puertas donde uno no cabe con la maleta. He aquí un hotel que me gustaría hacer: de planta cuadrada o redonda, con el leit motiv de ninguna habitación interior. Todas exteriores. Si estamos en una bella ciudad, disfrutémosla. Pienso en una planta tipo de 30×30 metros, ya que si pensamos 25×25 o 20×20 realmente las habitaciones serían pequeñas y, si se quieren ofrecer unas 200 habitaciones, el edificio debería crecer mucho. Con una planta de 30×30 la altura no debería superar los 13 pisos de habitaciones, más la planta baja, el párking subterráneo y -se supone- los dos pisos superiores donde estarían ubicados el restaurante, la cafetería y el spa con piscina panorámica. Según los parámetros barajados y los costes en Chile, si compramos un solar de 50×50 (2.500m2) en el sitio más cotizado de Valparaíso (Cerro Alegre), el presupuesto se nos va a 2.250.000 euros. Si el coste de construcción se acerca a los 1.300 €/m2, el de llave en mano alcanzaría aproximadamente los 22.140.000 euros.”

Nuestro forista y amigo hace los cálculos correctos, a tenor por lo analizado estos días en Chile. En este punto debería intervenir un experto en la materia que pueda enfocar un plan de viabilidad según los costos vigentes en el país andino, así como la tramitación necesaria para ponerse manos a la obra. Antes, no obstante, conviene dar otros pasos. Como el primordial de la definición del proyecto.

Desde luego, el Hotel de los Sentidos en el que muchos pensamos dista mucho de ofrecer 200 habitaciones. Es más, la municipalidad jamás consentiría un hotel de esta envergadura en ninguno de sus 42 cerros. Habría que irse a Viña del Mar o al extrarradio montuoso de Valpo, y ni por esas.

Seamos realistas, pues. Bernat Jofre me remite a continuación un correo particular en el que avanza sobre la cuestión.

«Estoy un poco confundido con los precios de Valparaíso. Por un lado hago una sencilla multiplicación y me sale un resultado… sensorial, por decirlo de alguna manera. Por otro visito webs chilenas de «desarrollo inmobiliario» -me gustan estos chilenos, vaya nombres…- y por casas enteras, grandes, donde poder ubicar un hotel boutique de pongamos 25-30 habitaciones. Y, entonces sí, sensorial…. me salen los números. En Cerro Concepción o en Cerro Alegre. Casas de unos 900-1000 metros cuadrados, antiguas, enclavadas en los cerros y con un potencial importante. Se pueden unir un par de casas en los cerros porteños y hacer un hotel sensorial como el EME Fusión, de Sevilla. Nada de levantar 15 pisos, como un Hilton. Aprovechar lo existente. Entonces sí, salen los números. Si estos precios son reales… pues hay para pensárselo. Y mucho.»

Claro que es para pensárselo. El tipo de casas a las que se refiere Bernat es el que se ve en la foto que ilustra este comentario. Ésta, concretamente, se encuentra en el sector Maipo, en la calle Gran Bretaña. Su coste es de 172 millones de pesos chilenos (unos 225.000 euros). Son 450 metros de suelo y 402 metros construidos. Evidentemente, es una casita para ser usada como vivienda particular. Por otros 100.000 euros de rehabilitación se consigue un palacete de gran lujo.

No hay que esforzarse mucho para extrapolar los términos y lograr una ruina en buenas condiciones de 600 metros cuadrados sobre la que edificar un hotel de unos 1.200 metros construidos. Al coste referido, la inversión total rondaría el millón de euros en la mejor zona de Valparaíso. Prefiero no deslizar más datos sobre las unidades habitacionales porque sugiero para el debate el concepto de la habitación elástica. Pero pongamos que el número máximo de plazas estaría alrededor de las 30. El precio medio de los hoteles con encanto en la ciudad es de 80 euros por cama. La inversión requerida por cama sería de 30.000 euros.

Que alguien me corrija si me equivoco en los datos. No he profundizado más porque estoy a la espera de que algunos expertos y un hotelero de Valparaíso aporten más datos que complete lo expuesto. De lo que no me cabe la menor duda es que Valparaíso ya ha empezado a desarrollarse como destino turístico. Es la segunda ciudad de Chile y allí tiene su sede el Parlamento nacional.

Fernando Gallardo