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Después de Jávea (o Xàbia, como gusten)

domingo, marzo 15th, 2009

Jornadas para combatir la crisis hotelera en 2009

Después de aterrizar en Mallorca, con los ánimos más sosegados y con la perspectiva temporal suficiente como para hacer una valoración lo más objetiva posible, me he decidido a escribir algo sobre las Jornadas para combatir la crisis hotelera en 2009, organizadas por Fernando Gallardo, el equipo de Notodohoteles.com y, por supuesto, El Rodat Hotel&Spa.

Ante todo, felicitar una vez más al ideólogo de la propuesta, Fernando Gallardo. Sin duda, hoy por hoy, el gran animador del turismo de calidad español. No ya el turismo con encanto -que es obvio-, sino el turismo español en general. Urbano, de campo y de sol y playa. Si no hubiere existido un FG, lo hubiéramos tenido que inventar.

No suelo halagar públicamente a nadie de esta manera si no es que se lo merece. Pero es que el despliegue habido en El Rodat estos días de medios, personas, instalaciones y servicio sería otro, a precio de mercado. Si sumamos coche, avión y hotel, la experiencia no me ha representado más de 600 euros. Dicho precio ha sido tal porque, al final, pernocté tres noches y soy mallorquín. A otros compañeros la experiencia les puede haber supuesto un desembolso mucho menor (la mayoría pernoctó dos noches y vino en coche). Pero si el acontecimiento hubiera sido organizado por una consultora, la factura no habría bajado de 2500 euros, quizás 3000 euros por persona. Por las horas dedicadas a organizarlo, por el teórico cartel de los conferenciantes -es posible que alguno no estuviese a la altura de las circunstancias, todo sea dicho de paso- y por el marco: ¿a quién se le ocurriría hacer lo mismo en un Small Luxury Hotel de 4 estrellas nominales, pero cinco reales?

Entrando ya en materia, tengo que decir las siguentes cosas:

Primera. El calor humano existente entre participantes fue la base necesaria para el franco devenir de los acontecimientos. Las ganas de aprender estuvieron presentes en las dos jornadas. De aprender y de divertirse, por cierto.

Segunda. Los ponentes pusieron interés en ofrecer algo más que un bonito monólogo sobre lo que exponían. Dichas ganas de quedar bien fueron palpables en casi todas las intervenciones.

Tercera. El interés creado por el mundo Internet y el 2.0 no tuvo parangón alguno, así como las siempre sabias palabras de Inmaculada Ranera sobre el devenir de muchos de los hoteleros que actualmente operan en España.

Cuarta. FG estuvo lúcido, si bien algo triunfalista en su valoración del mercado español como generador de trabajo suficiente para tantos hoteles con encanto. Naturalmente es una opinión personal, si bien refrendada por bastantes años de experiencia.

Quinta. Inmaculada Ranera dijo algo que puede que pasara por alto a muchos: los Hoteles con Encanto son un producto muy difícil de definir porque no tienen ni marca ni reglamentación única. Así pues, es difícil venderlos en el extranjero.

Sexta. De todos los datos que arrojó Ignacio Sánchez Rubio, destacar los de la tardanza en la respuesta a la solicitud de disponibilidad en las páginas web de muchos de los hoteles presentes, así como el del poco crecimiento del e-commerce turístico en España durante los años 2007-2008 (un 50% por debajo de la media), y tan sólo un reproche: si hubiese querido un auténtico informe de posicionamientos de cada web, el primer punto que habría tenido que mirar o valorar sería el del nivel de traducción de dichas webs. Quizás entonces se hubieren explicado muchas cosas.

Séptima. Si las presencias hicieron el ruido que hicieron, más rechinaron ciertas ausencias: era el momento para la aristocracia del turismo rural español de dejarse ver y captar cómo está el mercado. Hasta puede que nuevos socios para sus centrales de reservas y marcas de calidad. Quizás el miedo a las posibles críticas de antiguos socios sí presentes en el evento pesó más que las ganas de cicatrizar heridas. Personalmente -y fueren las que fueren las razones de ciertas ausencias- esto refuerza más mi teoría de que en España la única marca de calidad debe ser pública y de todos: los Paradores sí que estuvieron con el sector.

Octava. Que cada uno tome nota de cara al futuro, y es que ya antes de Xàbia se estaba gestando algo que Jávea ha confirmado. Un espíritu de colaboración en red frente a la crisis.

Bernat Jofre i Bonet, hotel Son Esteve

Repensar FITUR

sábado, enero 31st, 2009

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Acabo de salir de FITUR’09, una edición de la Feria Internacional de Turismo en Madrid que no pasará a la historia por los frutos comerciales que hayan salido de ella. Puede que una de las cosas más potentes que se hayan desprendido de ella, por insospechada, sea la constitución de un grupo inversor de hoteleros españoles para el diseño y desarrollo del Hotel de los Sentidos, en la ciudad chilena de Valparaíso. Y poca cosa más, aparte de la concreción técnica de un spa en mi almazara mallorquina de Son Esteve.

De todo lo otro acontecido, solo he visto lágrimas derramadas por hoteleros convertidos en plañideras y planes de expansión congelados por el cambio de hábitos del ciudadano ante la crisis económica que estamos viviendo. Off the record, la comidilla eran los hoteles emblemáticos de más de una cadena nacional que ya han sido puestos en el mercado y su imposible valoración por parte de los dueños ante las auditoras que los tendrán que vender a posibles inversores. Es decir, de este FITUR’09 se desprende que todavía hay quien espera superar la crisis intentando obtener la cuadratura del círculo.

Ya  fue un toque de atención que diversos “grandes” no se apuntaran al evento. Tampoco era imprescindible: Expedia, el gigante de Internet, nunca ha estado presente en FITUR. Otra cosa es que sus directivos sí estuvieran en Madrid los días de feria sin  gastarse  el dinero en una presencia más que dudosa por decirlo en términos de rentabilidad.

En cambio, los operadores y cadenas hoteleras españolas tradicionales sí que solían desplegar antaño todos sus encantos durante la cita madrileña. El efecto "Fallas" cundía en ellos, y se rivalizaba en ser el más espectacular en el montaje, el más colosal y el que más llamara la atención.  Pero la piedra de toque definitiva en encender las  luces de alarma ha sido el relativamente pobre aspecto que ofrecía el recinto ferial estos días. Se puede decir que la feria ha durado un día y medio, el tiempo que hay del miércoles al mediodía al jueves por la tarde. Como síntoma de la crisis que aprieta, muchas empresas dejaron el material en el stand el mismo jueves por la noche –cuando presuntamente ya habían cerrado los tratos o los contactos– y el grueso de la expedición volvió a sus respectivas sedes, ahorrándose una o dos noches de hotel. Tan sólo unas azafatas de cortesía cubrían el expediente. Cuando las había.

Otro síntoma de agotamiento se pudo percibir al comprobar que las empresas y estados solo acudían a FITUR’09 profesionales receptivos. Nada de outcoming. Antes, un hotelero podía ir a Madrid para citarse con operadores extranjeros que le pudieran reportar clientes a su hotel. Era todo un clásico ver a los hoteleros mallorquines cargados de folletos y tarjetas de presentación: dejaban una parte de los flyers en el mostrador de IBATUR y con las tarjetas y el resto de folletos empezaban una labor de campo encomiable. El famoso tarjeteo. Muchos contratos fructificaban después de la cita madrileña. Esta edición dicha operación no ha sido posible: en los pabellones tan solo había incomers. Los emisores brillaron por su ausencia.

Ciertamente la  gran protagonista del certamen ha sido la crisis. Para mal…, pero puede que también para bien. Me explico. No es normal que un certamen como la Feria Internacional de Turismo de Madrid tenga casi el mismo formato que cuando se creó, hace ya casi tres decenios, en la Casa de Campo madrileña. E idéntico al que empezó a ofertarse desde 1992, año del traslado al recinto ferial del Campo de las Naciones. Si revisamos los avances hechos por IFEMA en torno a los servicios que ofrece a los expositores turísticos, encontraremos algunos avances, cierto. Pero que no se corresponden en ninguna manera con el precio pagado, ni con el resultado obtenido por estar en los pabellones. Y detalles hacia el empresario, pocos. Dos ejemplos sangrantes: Internet no es gratis para quien ha pagado una buena suma por estar allí y  no hay plaza de aparcamiento de cortesía para el expositor o reducción de tarifas para los trabajadores acreditados de los stands. Los descuentos del passport son ciertamente tenidos en cuenta, pero no basta con intentar contentar durante tres días a los expositores y ya está. Un punto de exposición se construye como término medio en unos tres días, más los dos que llevará su deconstrucción. Esto hace un promedio de diez días por punto. Para todas estas operaciones –montaje, mantenimiento y desmontaje– se necesita un número de horas muy alto de personal. Este año incluso ha habido expositores obligados a pagar las plazas de aparcamiento como gasto extra porque IFEMA no se prestó a rebajarles dicha estancia. Es tan solo un detalle de cómo se podría abaratar el coste de producción de un stand. 

Por tanto, lo primero que debería hacer IFEMA es reformular el formato en que se desarrolla la feria. No es lo mismo un bussiness center en periodos expansivos que en recesivos. Empezando por la propia duración del acontecimiento: quizás dos días para profesionales ya bastarían. No es demasiado lógico tener que pagar a azafatas y camareros/as durante al menos tres días, cuando no son cinco quienes los sufragan por imagen. Lo segundo que se debería replantear IFEMA es la correcta utilización de Internet. Está muy bien tener un meeting point virtual para contactos si estás registrado. Pero IFEMA debería ir más allá: debería implantar el VIRTUAL FITUR, o un espacio de semejante nombre que fuera una continuación virtual a lo largo del año del encuentro presencial. De paso se fidelizaría al expositor. Cosa que, teniendo los tiempos que corren, no estaría nada mal. Crear una Red IFEMA, donde los empresarios pudieren verse beneficiados de los conocimientos que proporciona el estar registrado. No se trata de crear una red social al uso tipo Facebook –también podría ser una idea a analizar–, sino de una red de contactos profesional: e-IFEMA. Si esta entidad no se sube al carro de Internet de manera definitiva, muchos expositores se plantearán de verdad para qué sirve una feria de tres días a nivel profesional si con el mismo gasto uno puede estar muy buen posicionado en la Red.

O IFEMA se aprovecha de Internet, o FITUR puede acabar como la antaño poderosa SIMO.

Bernat Jofre i Bonet, hotel Son Esteve

Chile: tan cerca, tan lejos

viernes, octubre 31st, 2008

El propósito de este artículo no es debatir cómo debe ser el Hotel de los Sentidos, sino demostrar a todo aquel que aún se demuestre escéptico que la idea de invertir en Chile es, como mínimo, razonable. Muy razonable, diría yo. Y es que estos días de fin de temporada he ido tejiendo una pequeña red de contactos con personas que viven en el país andino: corredores inmobiliarios, profesionales de nuestro sector, gente corriente que nada tiene que ver con el entorno turístico y ya por último con grandes amigos míos.

Todos coinciden. Algunos aportando cifras, otros su feeling –“el país va bien, Valparaíso está bárbaro”, etcétera– y los últimos su experiencia vital, su testimonio de personas que han vivido en Barcelona y Santiago, que me han trasladado la idea muy tímidamente aventurada por el señor Gallardo en un pretérito escrito: Chile es a América del Sur lo que España fue a Europa después de la muerte del dictador y muy especialmente después del fallido intento de golpe de Estado acaecido el 23 de febrero de 1981. Es decir, un país de oportunidades para el inversor extranjero. Un país de negocios. Un destino maduro para ofrecer en las agencias de viajes del mal llamado Primer Mundo: desde Atacama a la Patagonia pasando por la isla de Pascua, Chile es hoy un gran mercado. Y así ya lo han entendido bastantes españoles, por cierto.

Pero, el país ¿ofrece tan sólo estabilidad política, desarrollo y un bonito paisaje? No, ofrece también uno de los sistemas de Seguridad Social más asentados, no ya de la zona, sino de toda América. Lo cual es un alivio para el posible inversor extranjero. Dicho sistema sanitario ha sido desmenuzado y analizado por la doctora en Economía de la Salud Mireia Jofre i Bonet en su tesis doctoral “Healthcare and Interaction between Public System and private sector”, llegando a la conclusión la autora de que el sistema sanitario chileno es, a todas luces, el mejor de América.

Por tanto, nos encontramos ante un país potente en líneas generales: buen sistema sanitario, gran capacidad de crecimiento en cuanto a sinergias empresariales se refiere -y con compañías españolas, como Viajes El Corte Inglés, que pueden dar fe de ello-, garantías financieras internacionales –no así sus vecinos del Norte y del Oeste, en horas muy bajas ante las entidades crediticias internacionales– y… salarios bajos. Más que bajos, sorprendentemente bajos. Veámoslo pues.

Me referiré tan sólo al sector hotelero, que es el que aquí nos importa. De entrada, nos encontramos con una clase trabajadora razonablemente cualificada como término medio, que junto con la agradable excepción de Ecuador es una de las más preparadas del Cono Sur. También debemos pensar que las Universidades empiezan a ofertar Escuelas de Turismo strictu sensu y no como meros apéndices de Ciencias Empresariales o Ingeniería Comercial. De hecho, la Universidad Austral se está convirtiendo en uno de los referentes de la zona en cuanto a formación de gestión turística se refiere. Así, uno de los clásicos temores de los empresarios españoles para justificar la no inversión allende de nuestras fronteras –“no hay gestores hoteleros, no están preparados”, cuántas veces lo habremos oído- queda en parte diluido.

Cuando hablo de salarios bajos lo digo en comparación a lo que cobra aquí cualquier profesional del sector, lo reconozco. Un ejemplo: la camarera que trabaja en Son Esteve cuesta a la empresa unos 1.500€ mensuales. Pues bien, con ese dinero se podrían pagar en Chile a 6 mucamas, como las llaman. Una chica de la limpieza cobra unos 250€ mensuales, y pagando mucho. De hecho, hay anuncios buscando ejecutivos de cuentas y subdirectores de hotel por 400/450€ al mes. Pues bien, con los 1.500€ que cuesta una persona aquí se podría pagar a la mitad del personal de un hotel de 25 habitaciones, que creo es de lo que estamos hablando: 2 mucamas, 2 recepcionistas, 2 camareros matinales, 1 barman, 1 encargado de mantenimiento, 1 director/ director de comercialización, 1 director financiero…. Y no se necesitaría mucho más.

Sin hacer un estudio detallado de las necesidades de Recursos Humanos que el hotel de los Sentidos necesitaría, el colectivo humano que acabo de describir no supera los 3.000€. O poco más. Huelgan comentarios sobre la rentabilidad del proyecto: las habitaciones de un hotel que se considere de cierta categoría en Valparaíso no bajan de los 140€. Y sus porcentajes de ocupación son iguales a los de muchas ciudades españolas.

¿Acaso son los salarios más que moderados la única razón que nos podría mover a invertir en Valparaíso? No, evidentemente. Hay otra de igual importancia o más, y es la del precio del suelo. Hoy en día se pueden encontrar ruinas de 1.580m2 en los cerros de la ciudad por unos 300.000€. Hoy… Mañana pueden ser más caros, y es que la cotización del dólar estadounidense está disparando los precios en Chile a ojos europeos. No obstante debo decir que estos últimos meses los precios han sufrido un cierto estancamiento por la crisis internacional y no serían descartables reducciones en los precios de estos inmuebles, cuya salida al mercado es más difícil. Pese a todo, hoy por hoy es mucho más rentable invertir en Chile que en España: por un millón y medio de euros uno puede tener un hotel de unas 25/30 habitaciones de gran nivel en el centro de Valparaíso o Santiago. Querer eso en la Diagonal barcelonesa o la Gran Vía madrileña puede llegar muy fácilmente a los cuatro millones.

Pero no todo es oro lo que reluce, ni mucho menos: el sector turístico en Chile tiene lagunas, aunque de fácil subsanación, si se me permite. No cuenta con proveedores de postín tal y como los conocemos aquí: las primeras marcas aún no están muy asentadas en cuanto a hostelería se refiere. Ello podría conllevar problemas de mantenimiento, por ejemplo. Tampoco su infraestructura es la española o la francesa. Ni el nivel del personal, si a know-how se refiere, es igual. Hay lunares formativos en cuanto a la escala básica de los trabajadores, sobre todo entre los que han pasado ya la cuarentena. Y, muy probablemente, la idea del Hotel de los Sentidos requerirá un personal más que cualificado, pues será un hotel complejo, no ya en su idea, sino en su manejo.

Así pues, por todas las razones antes expuestas creo que, efectivamente, la inversión en tierras chilenas es una brillante idea, pero –me da la impresión- puede que formulada en un mal momento. No obstante, con sala de sudokus o no –qué gran ocurrencia de Paco S. Rico, nunca se me hubiera pasado por la cabeza– mi opinión es que ese hotel debería ver la luz.

Bernat Jofre, hotel Son Esteve

Fiscalidad de las inversiones inmobiliarias en Chile

viernes, octubre 31st, 2008

Pablo Álvarez de Linera, socio del despacho Garrigues, ha publicado un documento muy interesante para nuestros propósitos sobre la fiscalidad internacional de la inversiones inmobiliarias en Chile. Aunque pueda resultar en asaz técnico para quien no esté acotumbrado a la jerga fiscal, lo aquí publicado analiza las ventajas que tiene el país andino de cara a la inversión inmobiliaria que el proyecto de nuestro Hotel de los Sentidos va a suponer a sus partícipes.

Dice así quien lo firma:

«El país se apoya en un sistema jurídico-privado calcado al español, en el que destacan, entre otras, dos procedimientos o coberturas legales bastante interesantes desde el punto de vista del inversor inmobiliario:

a).- La obligación de avalar, por entidad bancaria o compañía de seguros de reconocida solvencia, todas las cantidades entregadas a cuenta de la futura compraventa.

b).- Una avanzada y desarrollada regulación de la relación arrendaticia que protege al arrendador, de una manera bastante efectiva, frente a los posibles impagos del arrendatario. Dicha regulación consiste en la posibilidad de poder notificar en el mismo domicilio objeto del arriendo, sin necesidad de tener que notificar personalmente al arrendatario, caso de no poder localizarlo en un primer intento. Esto agiliza considerablemente el proceso de desahucio, evitando así dilaciones procesales fraudulentas por parte de cualquier arrendatario moroso.

Un residente fiscal en España que realiza una inversión inmobiliaria en Chile está sometido, desde un punto de vista tributario, a un régimen impositivo internacional marcado por las legislaciones chilena y española, conciliadas a través del Convenio para evitar la Doble Imposición entre ambos Estados, en vigor desde 2004.
El Convenio para evitar la Doble Imposición se refiere a los bienes inmuebles en los artículos 6 y 13, estableciendo como criterio que las rentas obtenidas por la explotación y la ganancia de capital obtenida en la enajenación de bienes inmuebles situados en Chile podrán someterse a tributación en Chile.

Puesto lo anterior en relación con la obligación personal de un residente fiscal en España de tributar por su renta de fuente mundial, tenemos que una inversión inmobiliaria tendrá efectos impositivos tanto en Chile en primera instancia, como en España en segunda.

En Chile, el régimen impositivo que afecta a determinadas inversiones inmobiliarias es muy atractivo y estimula la actividad en el mercado destinado a la habitación:

– En la medida en que el vendedor no sea una empresa constructora que haya construido en parte o en su totalidad el bien objeto de la compraventa, la operación de compraventa de un inmueble sito en Chile no estaría sujeto a IVA chileno (19%).

– En base a la Ley de Impuesto a la Renta chilena, la plusvalía obtenida en la venta de un bien raíz no se considerará ingreso constitutivo de renta sobre la que aplicar impuesto, siempre que el vendedor no sea una sociedad que tenga contabilizados los inmuebles como activo fijo, no sea habitual en estas operaciones, no se venda a un tercero relacionado (entendiendo relación la existente entre socio y sociedad de la que se es socio) y siempre que entre la compra y la venta transcurra más de un año.

– La rentas obtenidas durante el arrendamiento tienen diferente tratamiento en función del tipo y metraje del bien, destacando el beneficio tributario establecido en el DFL Nº2, que opera para bienes raíces no agrícolas destinados a uso habitacional de menos de 140m2, que exime de tributación las rentas de arrendamiento obtenidas durante la explotación del bien.

Por lo tanto, podemos encontrarnos en la situación de tener una inversión que conforme a la legislación local chilena tribute sólo en base a Impuesto Territorial (entre 1 y 1,2% para bienes raíces no agrícolas) que tendrá que armonizarse con la obligación de tributar en España, por las rentas de fuente mundial, a través del Impuesto de Sociedades y el IRPF en función de qué tipo de persona, física o jurídica, sea la que realice la inversión.

No cabe duda de que será necesario analizar todos los supuestos de hecho para cada una de las inversiones a realizarse de cara a determinar la estructura más eficiente desde un punto de vista operativo y fiscal.

Finalmente, este cuadro sintetiza lo dicho anteriormente.

Bernat Jofre, hotel Son Esteve